宮崎の『がけ条例』について

宮崎西部不動産の飯干です。今日は『がけ条例』についてお話ししようかと思います。

建築基準法では、地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす硬岩盤以外の土地で、高さ2メートルを超えるものを『がけ』といいます。

その場合、がけの上に建てる場合はがけの下端、がけの下に建てる場合はがけの上端、それぞれ『がけの高さから2倍以上』の距離を空けなければいけません。

ここで気を付けないといけないのは、一般的にイメージされる『がけ』だけではなく、間知ブロックやコンクリートブロック積みの擁壁でも、上記内容に当てはまる場合は『がけ条例』が適用されてしまうのです。

特に30年を超える古い住宅団地は要注意。現在、家が建っていても建て替え時に『がけ条例』が適用されてしまう場合があります。開発行為と呼ばれる都市計画法で県知事の許可を受けて造成された敷地は緩和される(規制を受けない)のですが、必ずしも間知ブロックやL字型擁壁が開発行為によるものとは限らないのです。

『がけの高さから2倍以上』の距離を空けるとなると、住宅のプランニングに大きく影響を及ぼします。これを回避するには、がけの崩壊を防ぐための擁壁工事を施工するか、擁壁に負担をかけないように家の真下に杭打ち(地盤改良工事)を施工しなければなりません。
また、開発行為の敷地でも擁壁にクラック(裂け目・ひび割れ)が入っていた場合は、工事の指示が出る場合があります。

いずれも市の建築指導課や県の土木事務所の建築課等との事前協議が必要になりますし、工事に多額の費用がかかりますので、購入の際は注意が必要です。

それを踏まえて売価設定がされている物件なのか？
そうでなければ、価格交渉の余地があるのか？
一般の方には、がけ条例に該当するのかの調査も含めて、なかなか判別が難しいものです。

これから高台で土地や中古住宅を探される方、もしくは建て替えをご検討の方で、がけ条例が気になる方は、お気軽に私 飯干までご相談ください。