宮崎西部不動産の飯干です。
市街化調整区域の物件で、『既存宅地』や『既存権あり』という記載は、
どのような意味なのでしょう？
原則、市街化調整区域では特定の条件を満たさないと住宅の建築ができません。
その特例の一つが『既存宅地(既存宅地確認制度)』と呼ばれるものです。
これは市街化調整区域と指定された昭和45年11月27日の時点で、既に宅地であったこと。
また、概ね50戸以上の建築物の敷地が連たんしている地域『既存集落』内にある土地であることが条件です。
厳密には本制度は平成12年に廃止になっているので、宮崎の場合は条例で許可がおります。
ここで気を付けなければならないこと。
市街化調整区域と指定された昭和45年11月27日以前に、『建物があったから既存宅地』と
説明されている物件は、ちょっと気を付けなければなりません。
なぜなら、家があったから宅地なのではなく、
登記簿上で土地の地目が『宅地』であったことが条件なのです。
例えば元の所有者が農地に家を建てて、昭和45年11月27日以降に地目を宅地にしたのであれば、次に買われる方が『既存宅地』として認めてもらえるのは困難になります。
まだ、私が不動産会社で修行をしていた頃、そのような土地を個人取引で購入してしまい、相談に来られたお客様がいらっしゃいました。その他に該当する特例条件も満たしていなかった為、どうしてあげることもできませんでした。
市街化調整区域での住宅建築は本当に条件が厳しく、想定外の問題が発生することも少なくありません。私達、不動産業者がしっかりした調査を行う必要があります。