今年の売買取引の内、4件が市街化調整区域の既存宅地を仲介しています。先日、約半年の期間をかけて、ようやく無事に取引が終わった市街化調整区域の物件のお話しです。
その物件は昭和45年11月27日以前に家があったのですが、既に解体を行っており、現況は未耕作の土地になっていました。更に地目はずっと畑のままで、建物も未登記。当時の航空写真でしか証明の手段はありませんでした。
開発指導課の所見としては、先に地目を雑種地か宅地に変えれば、事前協議を行うとのこと。しかし、法務局側としては家が建っていないので『宅地』に変えることは不可能、更に現況は未耕作の畑のような状態なので『雑種地』にも当てはまらないとの事でした。
暗礁に乗り上げた状態でしたが、行政書士事務所の方で調査を進めていく中、本物件は前年度に『非農地証明』が出されていたことが判明しました。（当時、別の不動産会社か行政書士事務所が動いていたようで、それ以降の諸手続きが困難で頓挫したものと思われます。）
『非農地証明』とは、登記上の地目が田や畑となっている場合、その土地が農地法上の農地に該当するかどうかを農業委員会が判断し、一定の条件を満たした場合には『非農地』として証明をしてくれます。
この『非農地証明』により、開発指導課の事前協議と本申請は条件(要、地目変更)付きで無事に通り、法務局の方には『非農地証明』を添えて、現況判断から地目を『原野』として変更してもらいました。(住宅は原野でも建築が可能。建築後の表示登記の時に地目も宅地に変更します)
売主様、買主様のご理解とご協力もあり、ようやく取引を終えることができました。
当然、この非農地証明を取るためにも様々な諸条件があるのですが、市街化調整区域で本物件と似通った事例があった場合、『非農地証明』を取ることによって道が開ける可能性もあります。