宮崎西部不動産の飯干です。
昔からある古くても大規模な住宅街。
高台の見晴らしの良い物件を買ったけど、新築時に予想外の高額な費用が発生した!!
実は今、かなり話に出ている案件です。
宮崎市で不動産を購入する際に気をつけなければならないことの一つに、
『1mを超えるブロック造等の擁壁』があります。
コンクリートブロック1m(5段)以上の擁壁の上に敷地がある場合、条件をクリアしなければ
新築や建て替え時に建築の許可が下りない（建築確認申請を受け付けてもらえない）のです。
正確に言えば、ブロック高さが1m以上あればダメなのではなく、地面と敷地との高低差が1m以上の場合が規制にかかるということです。
例えばブロックが6段積みで1m以上あった場合でも、地面と敷地との高低差が1m以下で、ブロックに著しい損傷が無ければ問題ありません。その高低差と同じ距離だけ擁壁から建物を離せば許可がおります。
これらの条件を満たさない場合は、敷地を地面から1m以下になるまで削り取るか、
建築基準を満たすL型擁壁等に造り直す等の対策が必要になります。
（他、宮崎市の建築指導課との協議で指示がある場合もあります）
更にコンクリートブロックや間知ブロックの擁壁の高さが2mを超える場合、今度は『がけ条例』が引っかかり、更に条件が厳しくなります。
数百万円かけて造り直さなければならないという場合も普通にあるのです。
例外として、その敷地が擁壁も含めて『開発行為』の許可の元に造成、もしくは確認申請を受けた擁壁であり、著しい損傷が無ければ建築確認申請は受け付けてもらえます。
しかし、宮崎市内には開発行為を受けていない団地、開発行為でない部分が混同した団地も存在しており、当時は問題なく家が建っていても、新築時には擁壁の造り直しや、土地の改良工事等を必要とする物件もあるので注意が必要です。
宮崎市内の大型団地でも一部の地区（開発行為ではない部分）が、近いうちに土砂災害警戒特別区域（レッドゾーン）に指定され、建築（建て替え）が出来なくなる場所も実は存在しています。
高台の物件で価格が安いと感じた場合は、これらの擁壁や造成費用を踏まえて売価設定を行っている場合もあります。
擁壁を造り直す必要がある物件でも、その工事費も踏まえた適正な価格であれば高台の優良物件であるともいえるのです。
開発行為かどうか気になる場合は、宮崎市の開発指導課で確認を行えば良いのですが、開発行為でない場合は物件によって市の見解や対策方法が異なりますので、私たちプロにお任せいただくのが一番良いかと思います。