宮崎西部不動産

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公簿取引の時にトラブルにならないようにするには

記事投稿日:2017年11月8日

不動産取引には『公簿取引』と『実測取引』があります。
公簿取引は登記簿上に記載された面積で行う取引を行い、実測面積と差異が生じていても売主と買主は双方異議を唱えることはできません。

実測面積は名前の通り、実測を行った後の面積の差異に対して、予め定めていた単価で売買代金を清算する取引のことです。

少し前にお客様からご相談いただいたのが、この公簿取引によるトラブルでした。

とある古くからある住宅団地。
知人の方が古屋付きの新築用地を売買契約されたそうです。
昭和40年代の測量図もあったので、公簿取引で契約。

空家だったので、引き渡しを受ける前に、住宅会社に現地調査(簡易測量)をしてもらったところ、面積が10㎡以上違っており、売主側と揉めているとのことでした。坪面積では約3坪、清算した場合は相当な金額になります。

この場合、買主は売主に対して売買価格の改定を求めることができるのか?というご相談だったのですが、通常であれば『公簿取引』で契約をしている以上、価格改定は厳しいと思います。

このようなトラブルを回避するには、何をすべきだったのか?

まず、不動産業者としては、測量図の作製日が昭和40年代と古かった時点で、精度については疑いを持ち、メジャー(巻尺)で現地測量を行うべきでした。

そして実測面積との差異が明らかに大きいと思われる場合は、それが公簿取引として売主と買主に納得してもらえるか、事前に相談を行うべきだったと思います。

契約前に推測される差異分だけ売買価格を改定するか、必要によっては実測取引に変更すべきだったでしょう。

次に買主様の立場としては、公簿取引の場合、面積の差異については何㎡くらいあるのか、契約前に不動産業者に確認を行う、調べてもらうのが良いでしょう。

尚、私の場合は公簿取引の時にはメジャー(巻尺)による簡易計測の結果を図面で説明するようにしています。建物や庭木があって全体計測が厳しい場合でも、起こりうる差異については十分に理解・納得してもらうことが重要かと思います。