宮崎西部不動産の飯干です。
『がけ条例』に関するこの記事は、宮崎市の建築行政課に相談した事例を基に作成しています。
『がけ条例』とは、建築基準法において、地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす硬岩盤以外の土地で、高さ2メートルを超えるものを指します。
このような土地では、がけの上に建てる場合はがけの下端からがけの高さの2倍以上の距離を離し、がけの下に建てる場合はがけの上端からがけの高さの2倍以上の距離を空けなければなりません。
一般的にイメージされる崖だけでなく、間知ブロックやコンクリートブロック積みの擁壁でも、上記の条件に該当する場合は『がけ条例』が適用されるため、特に古い住宅団地では注意が必要です。
行政の開発行為や建築確認申請を受けていない擁壁は、新築や建て替え時に『がけ条例』が適用される可能性があります。
『がけの高さの2倍以上』の距離を空けることが基本的な回避策ですが、住宅のプランに大きく影響を及ぼすため、現実的ではありません。
多くの場合、何百万円もの費用をかけて建築確認申請による擁壁工事を行うことになります。施工には一定の基準（建材や施工方法）を満たす必要があり、通常よりも高額な費用がかかります。
さらに既存の擁壁を積み直す場合は、解体・撤去費用も発生するため、大きな出費となります。
『がけ条例』はどうやって確認する？
『がけ条例』の適用有無を確認するには、まず建築予定地の高低差を測ることが重要です。2メートルを超えている場合、条例が適用される可能性があります。
擁壁がある場合は、施工した土木会社に建築確認申請がされているか、完了検査済証が添付されているかを確認しましょう。
行政窓口での確認も重要です。宮崎市内であれば宮崎市役所の建築行政課、市外であれば管轄する土木事務所や宮崎県庁の土木事務所建築課に相談してください。
住宅団地の場合は開発指導課に問い合わせることで、開発行為による擁壁施工かどうかの確認が可能です。
宮崎市では平成28年に『がけ条例』の取り扱いが変更されており、それ以前の擁壁は、行政が関わった開発行為でない限り、建築確認申請が行われていない可能性が高いです。
また、都市計画区域外では建築確認申請が不要と誤解され、適切な申請をせずに擁壁を施工しているケースも見られます。
擁壁の建築確認申請書が手元にあっても安心できません。検査済証が添付されているかを確認してください。
過去には、建築確認申請のみを行い、完了検査を受けずに施工されたケースや、基準を満たさない擁壁をそのまま引き渡したケースもありました。これらは当然ながら『がけ条例』に該当します。
『がけ条例』については、まだ補足すべき点が多くありますが、まずは基本的な知識としてお伝えしました。
これから高台で土地や中古住宅をお探しの方、または建て替えをご検討の方で『がけ条例』が気になる方は、お気軽に私 飯干までご相談ください。