宮崎西部不動産の飯干です。
この『がけ条例』の記事は実際に宮崎市の建築行政課に相談を行った事例を基に作成しているのですが、物件の状況や対応した行政の担当者によって見解が異なる場合があります。
その為、行政の回答に従来とは異なる変化があった場合や、相談事例について解決の目途が立った際などに、過去記事を修正して最新版を掲載するようにしています。読み覚えのある記事でも新たな内容が書かれていますので、ぜひご一読ください。
建築基準法では、地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす硬岩盤以外の土地で、高さ2メートルを超えるものを『がけ』といいます。 がけの上に建てる場合はがけの下端、下に建てる場合はがけの上端、それぞれ『がけの高さから2倍以上』の距離を空けなければいけません。
ここで気を付けないといけないのは、一般的にイメージされる『がけ』だけではなく、間知ブロックやコンクリートブロック積みの擁壁でも、上記内容に当てはまる場合は『がけ条例』が適用されてしまうのです。宮崎の場合、特に古い住宅団地は要注意。行政の開発行為や建築確認申請を受けていない擁壁は、新築や建て替え時に『がけ条例』が適用されてしまう可能性があります。
これを回避するには、上記のように『がけの高さから2倍以上』の距離を空ける必要がありますが、住宅のプランニングに大きく影響を及ぼすので現実的ではありません。ほとんどの場合は、何百万円もの費用をかけて、建築確認申請による擁壁工事を行っています。この場合、一定の基準(建材や施工方法)をクリアする必要がある為、通常よりも高額な費用がかかります。更に既存の擁壁を積み直す場合は解体・撤去費用もかかるので施主様にとっては大変な出費になるわけです。
いずれにしても、市内であれば宮崎市の開発指導課と建築行政課、市外であれば管轄する土木事務所か宮崎県庁にある土木事務所の建築課等との事前協議が必要になります。
『がけ条例』はどうやって確認する？
まずは建築場所の地表面と崖上(崖下)との高低差を測りましょう。2mを超えているのであれば、『がけ条例』が適用されます。
擁壁がある場合は、施工した土木会社に『建築確認申請』を行っているか確認しましょう。申請していなかった場合は、残念ですが『がけ条例』が適用されます。
ちなみに宮崎市では平成28年に『がけ条例』について新しく取り扱いを定めています。つまり、それ以前の擁壁の施工であれば、行政が関わった開発行為事業でない限り、建築確認申請を行っていない可能性が高く、『がけ条例』が適用されてしまう場合が多いのです。
それと郊外の都市計画区域外でよくあるのが、『都市計画区域外は建築確認申請が不要だから、何も問題ないだろう』と勘違いして、建築確認申請を行わずに擁壁を施工してしまっている土木業者も多いのが現状です。
では、2mを超える擁壁が『がけ条例』に該当するかどうかの確認方法について説明します。 まずは現地の地図と写真を持参して、対象物件が宮崎市内であれば宮崎市役所の『建築行政課』、市外であれば管轄する土木事務所か宮崎県庁にある土木事務所の『建築課』を訪ねてみましょう。
そして、『この擁壁は建築確認申請が出されていますか？』と質問してみましょう。
行政が開発に関わった住宅団地内であれば、開発行為による擁壁施工が行われている可能性もあります。この場合、『開発指導課』に話をつないでくれるので、同課にて開発行為による施工かをご確認ください。
手元に建築確認申請書があっても安心してはいけません
もし、手元に擁壁の建築確認申請書があった場合、『検査済証』が添付されているかをご確認ください。 一時期、建築確認申請だけを行い、完了検査を受けていない施工現場も宮崎はあったのだそうです。
つまり行政に擁壁の建築確認申請だけを行い、実際は基準を満たさない内容で施工、そのまま完了検査を受けることなく施主に引き渡しを行ったというパターン。当然ながらこのような擁壁は『がけ条例』に該当してしまいます。
以上が『がけ条例』の説明と確認方法になりますが、補足すべき部分もまだまだありますので、ひとまず大まかな概要として知っていただければと思います。
これから高台で土地や中古住宅を探される方、もしくは建て替えをご検討の方で、『がけ条例』が気になる方は、お気軽に私 飯干までご相談ください。