宮崎西部不動産の飯干です。
令和4年4月1日より、市街化調整区域(法第34条第12号に基づき条例で定めた区域)について、災害ハザードエリア(災害レッドゾーンと災害イエローゾーン)を原則除外することになりました。
【災害レッドゾーン】
○災害危険区域
○地すべり防止区域
○土砂災害特別警戒区域
○急傾斜地崩壊危険区域
○浸水被害防止区域
【災害イエローゾーン】
○土砂災害警戒区域
○浸水想定区域
今回、最も大きく改正された部分は、これまで建築の規制が特になかった土砂災害警戒区域(イエローゾン)が建築不可になったことです。
ちなみに「宮崎市市街化調整区域内の立地に関する審査基準」内での改正なので、宮崎市内の市街化区域は土砂災害警戒区域(イエローゾン)でも従来通り建築は可能です。
なんで市街化調区域だけ規制が厳しいんだ!?
・・・と思われるでしょうが、宮崎市は全体の人口が増加傾向にある中で、中心市街地の人口は減少傾向にあったことから、「まちなか活性化推進計画」に取り組んでいます。
居住や商業をはじめとする各種都市機能の郊外拡散を抑制し、市民の拠点となるべき地域に集約していくコンパクトなまちづくりを推進していくスタイルなので、市街化調整区域については更に規制を厳しくしたものだと思われます。
この改正は個人の方々にはあまり知られていないと思うので、地元の方々が何も知らずに個人間で取引をしていないか、また、改正を知らずにイエローゾーンを仲介してしまった不動産業者もいるのではないかと心配になってしまいます。
建築許可が下りる場合もあります
実は救済措置としてイエローゾーンでも建築許可が下りる場合がありまして、私が宮崎市の開発指導課で話を伺っています。改正後でも建築許可が下りるケースとは･･･
市街化調整区域と指定された昭和45年11月27日の時点で、既に住宅が建っていた部分に関しては許可申請を行うことが可能です。
申請が必要なので「許可が下ります」と断定した表現はできませんが、既存宅地であった土地であれば建築できる可能性があるわけです。
他、諸条件や申請の手続きについては、また後日に記事にしたいと思います。