原則、市街化調整区域では特定の条件を満たさないと住宅の建築や戸建住宅の購入ができません。
例えば同じ中学校区の市街化調整区域内に実家があり、そこに10年以上住んでいた場合などは、分家住宅として建築や購入の許可申請が行えます。
他、特例として市街化調整区域と指定された昭和45年11月27日の時点で、既に宅地であったこと。かつ、概ね50戸以上の建築物の敷地が連たんしている地域『既存集落』内にある場合は「既存宅地(既存宅地確認制度)」による申請が可能です。厳密には本制度は平成12年に廃止になっているので、宮崎の場合は条例で許可がおります。
その中の一つに「条例第3条第20号の許可申請」と言うものがあります。
これは市街化調整区域内の相当期間(3年以上)適正に利用された住宅のやむを得ない事情による用途変更の目的で行う許可申請になります。
住宅の所有者や相続人が病気、死亡、通勤不可能な遠隔地への転勤等により、住宅の維持管理が困難な場合は、地元以外の方にも売買を行うことができるというものです。築20年以上の住宅で所有者(申請者)が10年以上居住していること、購入者も他に住宅として利用可能な建築物又は住宅を建築することが可能な土地を所有していないことなどが条件になります。
例えば所有者の方が高齢で老人ホーム等の施設に入っており、他に建物を維持管理できる親族が近くにいない場合は、条例第3条第20号の許可申請が行える可能性が高くなります。この「近くにいない」という距離感ですが、例として宮崎市から川南町や都城市くらいの距離でしたら認めてもらえました。
したがって、市街化調整区域内の築20年以上の中古住宅で、所有者が建物を維持管理できない状態であれば、地元以外の方でも購入の許可申請が行える可能性があります。
ただ一つ、気を付けねばならないことは、既存住宅の維持管理を理由とする許可申請の為、何年住んでも再建築(建て替え)することはできません。10年以上住めば建て替えができると勘違いされている方も多いので気をつけましょう。