近年、宮崎市では人口減少や高齢化の影響により、市街化調整区域（開発を抑制するエリア）で空き家が増えています。空き家が増えると、地域の活力が低下し、コミュニティの維持が難しくなるなどの問題が発生します。
こうした課題を解決するために、宮崎市では 「市街化調整区域における空き家等の有効活用に関する取扱要領」 を新たに定め、2025年（令和7年）4月1日から施行しました。
この新ルールは、市街化調整区域の空き家を活用し、地域のコミュニティを維持しながら移住促進を進めることを目的としています。
1.どんな空き家が対象になるの？
次の条件をすべて満たす建物が「空き家」として認められます。
■もともと住宅や店舗、事業所として建てられた建物 であること
■上水道が接続されていること
■公共下水道・農業集落排水・合併浄化槽などが適切に接続されていること
■現在、建物が使用されていないこと
尚、建物の閉鎖登記簿謄本等により、空き家の除却又は滅失後5年以内であることが確認できた土地についても、空き家が存するものとして取り扱われます。
２.どんな活用ができるの？
空き家は 「自己の居住用（一戸建て住宅）」 に限り、用途変更や建て替えが可能です
■新築・建替えの際の床面積は280㎡以内であること
■敷地内に既存の 車庫・倉庫などがある場合、同じ用途での使用や建て替えが可能です
３.どこにある空き家が対象なの？
申請できる土地は、
■既存落内またはその隣接地
■敷地をそのまま活用できる土地（拡張・縮小・分割はなし）
ただし、建替えで道路の接道要件を満たすためにやむを得ない空き地の確保など、最小限の拡張などは認められます。
４.「旧宅地」なら新築もOK！
「旧宅地」とは、過去に主な建築物が存在していた土地のこと。
以下の条件を満たせば、新築住宅の建設が認められます。
■市が定めた集落エリア（柿木原、瓜生野、糸原、浮田、生目、上小松、下村・信成町・北伊倉）内または隣接地
■以前に建物があったことが閉鎖登記簿謄本などで確認できる
■上下水道が敷地内に引き込まれている
■課税地目が「宅地」又は「宅地並みの雑種地」であること
■土地の現況が農地ではない
５.申請者の条件
このルールの適用を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。
■自治会へ加入する意思がある（加入紹介カードを提出）
■申請地が津波浸水想定区域内である場合、そのことを理解した上での申請であることを理由書に明記すること
■過去にこの制度で許可を受けたことがない
６.許可後のルール
■許可を受けた住宅は、10年間は用途変更や譲渡ができません。
■また、このルールは ほかの市街化調整区域の許可基準と併用できません。
７.まとめ
空き家になった経緯や状況は物件ごとに異なるため、それぞれの内容を掘り下げて細かく審査が行われます。そのため、取扱要領に記載されている条件以外にも、追加の条件や証明となる書類の提出が課される可能性もあります。
今回の緩和措置により、これまで活用が難しかった 市街化調整区域の空き家を「自己居住用住宅」として再活用 できるようになりました。
ただし、すべての空き家が対象になるわけではなく、
■既存の集落内または隣接地
■上下水道などのインフラが整備されている
■用途は自己居住用のみ。
といった条件をクリアする必要があります。
また、許可申請については通常、2 ヶ月に 1 回開催される開発審査会の承諾を要しますので、通常の市街化調整区域における建築許可の流れより時間がかかることにも留意してください。
地域コミュニティの維持と空き家活用に関心がある方は、この新ルールを活用してみてはいかがでしょうか？
空き家活用に関する詳細な情報や相談は、宮崎西部不動産へお問い合わせください！