〜実は「探し方」で結果は大きく変わります〜
宮崎西部不動産の飯干です。
中古住宅の建て替えや土地購入を検討される際、多くの方が「建物」や「立地」に目を向けます。
しかし実務の現場では、それらと同じくらい重要でありながら、見落とされがちなのが敷地内のブロック塀の状態です。
地震時の倒壊リスクとして注目されることの多いブロック塀ですが、実はそれだけではありません。
状態によっては、住宅の建築そのものに影響を及ぼす可能性がある点は、あまり知られていない重要なポイントです。
■基準を満たさないブロック塀は「住宅建築の支障」になる可能性があります
ブロック塀には、一定の安全性を確保するための基準が定められており、これに適合していない塀が敷地内に存在する場合、建築計画に影響が生じることがあります。
建築確認申請は「住宅を建てるために必要な手続き」ですが、その過程で敷地全体の安全性も確認されます。
そのため、基準を満たさないブロック塀がある場合には、
・撤去や改修などの是正を求められる
・是正が完了するまで工事に進めない
といった対応が必要になるケースがあります。
ここで注意すべきなのは、いわゆる「共有ブロック（境界上のブロック塀）」も対象になるという点です。
自分の敷地の利用に影響する位置にある以上、是正対象として扱われるため、見落としは禁物です。
これは建て替えだけでなく、売地として購入した土地に新築する場合でも同様です。
「塀が残っているだけで建築スケジュールが止まる」という事例は、決して珍しくありません。
■隣地のブロック塀はどうなるのか？
境界付近にあるブロック塀については、その所有関係によって扱いが異なります。
仮に基準を満たしていない塀であっても、それが隣地側の所有物である場合、建築確認申請自体は進めることが可能です。
ただし実務上は、
・倒壊リスクへの配慮
・越境（基礎・控え壁）の有無
・工事時の安全確保
といった観点から、事前の協議や対応が必要になるケースも多く見受けられます。
つまり、「申請は通る＝問題がない」ではなく、
別のリスク管理が必要になるという認識が重要です。
■見落としやすいブロック塀のチェックポイント
では、どのようなブロック塀が注意すべき対象になるのでしょうか。
代表的なポイントを整理します。
【組積造の塀（レンガ・石・無筋ブロック等）】
・高さが1.2mを超えている
・控え壁が設けられていない
・根入れ（埋め込み）が不足している
・劣化・傾き・ひび割れがある
【コンクリートブロック塀（鉄筋入り）】
・高さが2.2mを超えている
・高さに対して厚さが不足している
・高さ1.2m超にもかかわらず控え壁がない
・基礎が不十分
・傾き・ひび割れ・ぐらつきがある
これらは一般的な基準に基づく目安ですが、実際には外観だけでは判断できないケースも多く基礎や鉄筋の有無などは専門的な確認が必要になります。
■解決方法の一例「高さを1.2m以下にする」という選択肢
基準を満たしていないブロック塀については、必ずしも全面撤去が必要とは限りません。例えば、
・上部をカットして高さを1.2m以下にする
・必要に応じて補強を行う
といった対応により、基準に適合させる方法もあります。
特に、控え壁が設置できない敷地条件の場合などは、高さを抑えることで安全性と法適合性を確保するという現実的な選択肢になります。
ただし、構造や劣化状況によってはカットでは対応できないケースもあるため、個別の状況に応じた判断が必要です。
■売買・建て替え前に確認すべき「もう一つのポイント」
ブロック塀の問題は、安全性だけでなく、不動産取引そのものにも影響します。例えば、
・撤去費用や改修費用が発生する
・買主の資金計画に影響する
・契約条件（特約）として整理が必要になる
といった形で、価格交渉や契約内容に関わるケースも少なくありません。
特に売地として検討される場合は、
「そのまま建てられる土地かどうか」という視点での事前確認が重要になります。
■まとめ
ブロック塀は、一見すると敷地の付帯設備に過ぎないように見えますが、実際には
・住宅建築の可否
・工事スケジュール
・不動産取引条件
といった重要な要素に直結するポイントです。
「いざ建てようとしたら進められない」という事態を防ぐためにも、土地購入や建て替えを検討される際は、早い段階での確認と専門家への相談をおすすめします。
なお、危険なブロック塀の撤去については、自治体によって補助制度が設けられている場合があります。
次回のコラムでは、この補助金制度について詳しく解説いたします。
■無料相談・現地調査のご案内
「この塀は大丈夫なのか分からない」
「建て替えに影響があるか事前に確認したい」
といったご相談については、無料でのご相談・現地確認も承っております。
不動産売買・建築の両面から、実務ベースで判断させていただきますので、お気軽にお問い合わせください。
■補足コラム｜境界ブロックの「所有者変更」には要注意
土地の測量や分筆の際に、
「分筆費用はこちらで負担するので、このブロックはそちらの所有にしませんか」
等といった提案を受けることがあります。
一見メリットがあるように感じられますが、これは問題のあるブロック塀を隣地側の所有に整理することで、建築手続きを進めやすくする意図が含まれている場合があります。
この提案を安易に受けてしまうと、将来ご自身が建て替えを行う際に、そのブロック塀の是正（撤去・改修）責任を負うことになり、本来は負担しなくてよかった是正費用や手間を引き受けることになる可能性があります。
その場の条件だけで判断せず、将来の建築への影響まで見据えた判断が重要です。