宮崎西部不動産の飯干です。
今回は高さ2mを超える擁壁について、市役所の建築指導課との協議した内容を事例報告したいと思います。
建築指導課と協議した物件はこのような状況でした。
①擁壁の高さが2mを超えている→がけ条例に該当
②間知ブロックも土留めのコンクリートも建築確認申請は出されていない。
③土留めのコンクリートが、規定の高さ40cm以上である
この場合、擁壁の法尻から『高さ×２倍』距離をとって家を建築するか、市役所の建築指導課と協議して何らかの対策を行う必要があります。
本物件は住宅会社が２社ほど相談を行っていたのですが、『杭を打って地盤補強を行えば良い』、『擁壁を全部造り直さないと許可は出せない』といった具体に、担当者によって全く異なる回答が行われました。
窓口の事前相談では正しい回答が出せないと判断し、私の方で『どのようにすれば、建物の建築確認が下りるのか』統一した回答をお願いする為に、本物件の協議を建築指導課の審査係の方にお願いすることにしました。
まず、住宅の下に杭を打って擁壁に土圧をかけないようにする改良工事ついて相談。
審査係の回答は、住宅の下については問題無いが、これが擁壁の安全性について保証されるものではないという判断でした。数年前まで確認申請が通った方法が、今は通用しないことが判明。
次に土留めのコンクリートと間知ブロックの接合部分から、傾斜角30°で距離を取って住宅を建てる方法を提案。
これも昔は申請が通った方法なのですが、今は許可できないとの回答。
ここで、この案件については審査係の方で預かることになり、協議を行って回答をしていただくことになりました。
3日程して回答があり、その内容がこちらです。
①土留めのコンクリートを削り取るか作り直しを行い、既定の40cmの高さにする。
②住宅の下に杭を打ち、地盤改良を行う。
③既存の擁壁(間知ブロック)について、規定に適合したものであることを作図
①～③を建築確認申請書に作図し、これらの対応を施せば、申請が下ろせるとのことでした。まとめるとこのような感じです。
今回の件は建築指導課にも記録として残すそうで、担当の方々の確認印が入った書類を見せながら説明していただきました。
また、建築確認申請書を住宅センターの方に提出した場合でも、本件について質問があった際は、建築指導課の審査係の方から説明をしていただけるとのことで、完璧な対応をしていただけました。
土留めのコンクリートの撤去費用や土の鋤取りで生じる道路との高低差をどのように解決するかなどの課題が残っていますが、一つ一つクリアしていくことで道は開けそうです。
以上、今回の重要なポイントは『これまで通っていた申請方法では許可が下りない可能性がある』ということ、物件の写真や図面を持参して『記録として残してもらうように建築指導課の方で協議をお願いする』という2点でした。