宮崎西部不動産

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不動産売買の境界の明示について

記事投稿日:2020年8月11日

宮崎西部不動産の飯干です。

不動産の売買の取引には公簿取引と実測取引があります。
公簿取引は登記簿に記載された面積で売買を行い、実測取引は名前の通り物件の測量を行う売買です。

実測取引の場合は登記簿の表示面積で金額を定めて契約し、後ほど実測面積による金額との差額を精算します。
宮崎の場合は『実測(境界復元)は行いますが、精算は行いません』、『実測後の地籍更正(登記簿上の面積を実測面積に更正すること)は行いません』とする場合も多いです。

さて、ここまでが前置きで本題に入ります。
ご相談を受けたケースで、次のようなことがありました。

相談者の方は知人から土地を購入することにしたのですが、銀行の提出に重要事項説明書や売買契約書が必要だった為、売主の方で手配した不動産業者が仲介に入りました。

売買の条件は不動産を今の物件の状態のまま、買主に引き渡す『現状有姿』だったのですが、特約事項には『本物件は現況渡しの為、売主は境界の明示を行いません』とも記されていました。

相談者も後でこの特約の意味に気づき、これは自分(買主側)で測量をしなければいけないのでしょうか?という私へのご相談でした。

この場合、特約に記載された契約書に著名押印をしている以上、売主や仲介業者に実測を請求することは難しいでしょう。

ただ、本物件は境界不明な箇所が実際にあるそうで、売主と不動産業者は『どこまでが売買物件なのか分からない不動産を相談者(買主)に売った』ことになります。
通常、公簿取引でも境界については明示する必要がありますので、境界が不明であれば実測する必要があります。

わざわざ契約書の条文まで書き換えていましたので、あきらかな意図があると見受けられますが、仲介に入った不動産業者もなぜこのような売買を行ったのか疑問ではあります。