宮崎西部不動産の飯干です。
さて、今回は実際に相談を受けたトラブル事例について。
相談者様は市街化調整区域の既存宅地を不動産業者の仲介で購入しました。
原則、市街化調整区域では特定の条件を満たさないと住宅の建築ができません。
その特例の一つが『既存宅地(既存宅地確認制度)』と呼ばれるものです。
これは市街化調整区域と指定された昭和45年11月27日の時点で、既に宅地であったこと。
また、概ね50戸以上の建築物の敷地が連たんしている地域『既存集落』内にある土地であることが条件です。
厳密には本制度は平成12年に廃止になっているのですが、宮崎の場合は条例で許可がおります。
本物件は土地が2筆に分かれており、仮に宅地Aと雑種地Bとしましょう。既存宅地として条件を満たしているのは宅地A、雑種地Bは住宅の建築ができない土地でした。
その為、相談者様は既存宅地部分に住宅を計画しました。(間取図は参考イメージです)
さて、ここからが問題です。
本物件は境界杭が存在せず、AとBの境界が明示されていない状態でした。
売主は大まかにここがAとBの境界だと明示したのですが・・・
測量を行ったところ、実際は雑種地Bが宅地Aにだいぶ入り込んでいることが分かりました。これにより相談者様は予定していた間取では住宅を建築することができなくなったのです。
境界が不明確で建築時に支障が出る可能性がある場合は、土地代を支払う前に必ず実測を行うようにしましょう。
尚、今回のケースは誰が悪いのか？
登記簿の面積や字図(土地の位置や形状を記した図面）は、測量されていなければ必ずしも正確ではありません。
登記簿に記載された面積と現況の広さがまったく違うことも多々あるのです。
特に今回のケースは市街化調整区域の既存宅地。
境界不明な状態でどこまでが既存宅地なのかもわからないまま土地代を支払わせた不動産業者に責任があると考えます。
(注)あくまでも個人的な所見です
建築にも詳しい不動産業者であれば、このような状態で土地代を支払わせることはないのでしょうが・・・